「任意売却」とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者（通常は金融機関）と協議の上、自宅を市場で売却する手続きのことを指します。住宅ローンの滞納が続くと、最終的には「競売」にかけられてしまう可能性がありますが、任意売却はその前段階で、競売を避けながらできるだけ高い価格で物件を売却し、残債務の圧縮を図る方法です。競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いため、債務者にとって有利な選択肢となることが多いです。
任意売却の仕組み
住宅ローンを組む際、通常は家や土地を担保に入れます。返済が滞ると金融機関はこの担保権を行使して、債務者の不動産を差し押さえ、競売にかけて売却し、その代金で債権を回収します。しかし、競売では市場価格よりも低い値段で不動産が売られることが多く、売却代金で住宅ローンの全額を返済できない場合がほとんどです。そのため、競売後も多額の債務が残るリスクが高いです。
これに対して任意売却では、金融機関などの債権者と協議の上で、債務者が自ら物件を市場に出し、通常の不動産取引の形で売却を進めます。この方法により、市場価格に近い値段で売却できる可能性が高くなり、残債務をより少なくすることが期待できます。
-
任意売却の手続きの流れ
★テキスト
-
住宅ローンの返済が困難になる
債務者が住宅ローンの返済に行き詰まり、滞納が発生します。この時点で、金融機関から督促が始まることが一般的です。滞納が数ヶ月続くと、金融機関は債権を回収するために競売を申し立てる準備に入ります。
-
任意売却の専門家に相談
債務者は、競売を避けるために、任意売却に精通した不動産会社や弁護士に相談します。この時点で、債権者との交渉や売却手続きを代理で進めてもらうことが一般的です。
-
債権者との交渉
任意売却を行うには、金融機関などの債権者の同意が必要です。債権者に対して、任意売却を進める理由や、売却後の残債務についての取り決めを提案し、交渉を行います。多くの場合、売却代金でローン全額を返済できなくても、債権者は競売よりも任意売却を選択することがあります。
-
物件の売却活動
債権者の同意が得られたら、物件を不動産市場に出し、通常の売買と同様に販売活動を進めます。不動産会社が市場価格に基づいて適切な買い手を見つけ、物件の売却を完了させます。
-
売却後の残債務整理
任意売却で得られた売却代金を使って、まず債権者に返済を行います。しかし、売却代金が住宅ローンの残高を上回ることは稀であり、通常は売却後もローンの一部が残ります。残債務については、債権者との間で分割払いの交渉や減額の可能性を模索することになります。債権者によっては、一定の条件で残債を免除してくれる場合もあります。
任意売却のメリットとデメリット
任意売却のメリット
任意売却にはいくつかのメリットがあります。まず、競売に比べて市場価格に近い金額で物件を売却できるため、残債務を抑えることが期待できます。競売では、物件が市場価格の70％程度で落札されることが多いですが、任意売却であればより高い価格で売却できる可能性が高いです。
また、競売と違い、売却の時期や価格をある程度コントロールできるため、債務者にとって有利な条件で売却を進めやすい点も大きな利点です。さらに、任意売却では売却後に転居する猶予期間を交渉することも可能です。これにより、新しい住居を探す時間を確保できるため、突然の退去を避けることができます。
任意売却のデメリット
一方で、任意売却にもデメリットがあります。まず、任意売却を行っても全額返済できない場合、残債務が残る点です。残った借金については、売却後も引き続き返済する義務があるため、借金の負担が完全に消えるわけではありません。
また、任意売却を行うと信用情報にその旨が記録され、いわゆる「ブラックリスト」に載ることになります。このため、任意売却後は一定期間、新たな借り入れやローンを組むことが難しくなる可能性があります。
任意売却が適しているケース
任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなり、競売を避けたいと考えている場合に有効な選択肢です。特に、競売にかけられる前に自らの意思で売却を進めたい人や、できるだけ高い価格で物件を売却したいと考える人に適しています。また、競売による突然の退去を避けたい場合や、残債務を減らすための交渉余地を残したい場合にも有効です。
任意売却を検討する際には、まずは金融機関や不動産の専門家に相談し、現状に最適な対応策を考えることが重要です。
