延滞するその前に!住宅ローンを支払えなくなったときの対策と解決法

念願のマイホームを手に入れたものの、失業や給与のカットなどが理由で「住宅ローンの支払いが難しい」という状況に陥ることは意外にあるものです。
苦しい状況の中でも何とか返済を継続するのがベストですが、もしかしたら支払いができずに延滞となってしまうこともあるでしょう。
そこで心配なのが、延滞が長期間になるとどんなことが起こるのかということです。

今回は、マイホームを手放すようなことにはならないように、住宅ローンが支払えなくなったときの対策と解決法を解説していきます。

住宅ローンの延滞後の流れ

住宅ローンを延滞するとどんなことが起こるのかについて、月単位でまとめています。

延滞後1~3ヶ月

住宅ローンを延滞後、数日後に銀行口座から引き落としができなかったことの電話連絡や書面が自宅に送られてきます。
この時点で事情を説明して支払いを行えば大きな問題にはなりません。

延滞が2~3ヶ月にもなると、入金を促す内容として延滞月や金額の記載がされた督促状が送られてきます。
それでも支払いがなければ、その後「〇月〇日までに返済がなければ法的手段に移します」などと書かれた催告書が届くようになるでしょう。

  • 電話連絡や書面が届く
  • 督促状が届く
  • 催告書が届く

延滞後4~6ヶ月

督促状や催告書が届いても応じることをせずに、住宅ローン延滞後4~6ヶ月が過ぎる頃には「期限の利益喪失の予告通知」が送られてきます。

これ以上延滞が続けば住宅ローンを分割で返済することの権利を失うことの予告です。
債務者は期日までに住宅ローンの元本と利息に遅延損害金を一括で支払わなければなりません。

ただし、期限の利益喪失の“予告”通知であれば、債権者からの最後の救いの手とも言えます。
金融機関によっては予告することなく、いきなり期限の利益喪失の通知を送ってくる場合があるからです。

  • 期限の利益喪失の予告通知が届く

延滞後7~8ヶ月

延滞後7ヶ月頃に、債務者に代わって保証会社が住宅ローンの返済を行った旨を伝える「代位弁済通知書」が送られてきます。
返済はすでに保証会社が肩代わりしていて、債務も金融機関から移ったことになります。

保証会社に対し、延滞した住宅ローンを分割で返済したいなどの相談はできません。
代位弁済された金額と遅延損害金を一括返済するしか選択肢はないのです。

この時点で債務者が返済を行うことはまず困難でしょう。

不動産は保証会社によって競売にかけられることになります。
保証会社は競売手続きを開始し、延滞後8ヶ月頃に「差押通知書」が届きます。

債権者から競売の申し立てがされた際に裁判所から届く書類で、債務者が自らの意思で自宅の売却しないように、住宅などの財産を差し押さえたことが記載されています。

その後、裁判所から執行官と不動産鑑定士が自宅を調査する「現況調査」を行い、その調査結果報告書をもとに競売住宅としての価格やスケジュールなどを決定。

「期間入札決定通知書」が届いたら、競売住宅の購入希望者による入札が可愛視していつ落札されてもおかしくない状態になるでしょう。

  • 代位弁済通知書が届く
  • 差押通知書が届く
  • 期間入札決定通知書が届く

住宅ローンを延滞した場合の対策と解決法

上記のような状態にならないために、住宅ローンを延滞したらすぐに行動に移すことが大切です。
こちらでは住宅ローンを延滞した場合の対策と解決法を解説するので、自身に合った方法を選んでください。

リスケで金融機関に債務条件の変更を依頼

住宅ローンの支払いが困難になった場合、毎月の返済金額を減額したり、利息のみの支払いにしたりの交渉を金融機関と行うことが「リスケ(スケジュールを立てなおす事)です。
費用もかかりませんし、マイホームを手放すこともありません。

また、申請時には審査が行われ、年収や勤続年数などが重視されます。場合によっては審査でリスケが叶わないこともあるかもしれませんが、まずは申請してみてください。

その他にもリスケは金融機関との交渉が必要となるため、保証会社による代位弁済がされる前に交渉を行わなければなりません。

個人再生でマイホームを守る

「個人再生」とは裁判所に再生計画を提出し、認可されれば債務が減額されます。
自己破産とは異なるので、手元にマイホームを残すことが可能です。
手続きに必要な書類収集などの手間はありますが、法律に則ったうえで債務を概ね5分の1程度まで減額。
3~5年で支払えれば残りの債務は免除される流れです。

ただし、対象となる住宅は法人ではなく個人所有となること、債務の総額が5,000万円以下になること、継続した収入のあることが条件になります。

競売されたくなければ任意売却

「任意売却」とは、その名のとおり任意で売却することです。
住宅ローンの支払いを延滞した際に、通常の住宅売買と同じ流れでマイホームを売却します。

任意売却を行うことで債務は帳消しになりませんが、競売のように売却金額が常識的な価格を大幅に下回ることはありません。
要するに、競売よりも多い売却金額を残った返済に充当するわけです。

ただし、任意売却を行うには債権者の同意が必要になり、売却金額なども随時報告する必要があります。

まとめ

住宅ローンを延滞することで、精神的に追い込まれやすくなるでしょう。
さまざまな通知がくると気持ちも焦りだしてしまいますが、そのまま放置することをしてはいけません。
金融機関に相談するなど、その時点でできることを行うようにしてください。

そのうえで返済が困難だと感じたら、今回紹介した3つの対策と解決法の中から自身にとって都合の良いものを選ぶことがベストでしょう。

まずは何をすれば良い?住宅ローンの審査に落ちたらすること5選

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